自從親青安貸款的出現，增加不少年輕人購屋的買氣，但你知道房屋貸款成數，與房屋鑑價結果息息相關嗎？究竟房屋鑑價是什麼呢？本文就也快速彙整銀行鑑價流程、試算及相關的重點，讓你在購屋過程可以更順利，並且先瞭解看房的相關注意事項，也提前掌握購屋所需的資金喔！
 

房屋鑑價是什麼?

房屋鑑價指的是，由專業鑑價人員針對房屋的地段、類型、屋齡、土地持有面積、周遭環境，評估房屋的價值。最常發生在進行房屋買賣的時候，因為要評估可貸款的額度有多少。其他像是房屋二胎、轉貸，或是遭到查封、拍賣、強制執行時，也會需要進行房屋鑑價。

銀行的房屋鑑價流程

房屋鑑價通常需要2~4個工作天，會依每家銀行作業人員而異，一般銀行的鑑價流程可以分為以下四個階段：

銀行房屋鑑價的2大試算方式

銀行進行房屋鑑價的方式，可分為：

• 委託鑑價：委由不動產估價師到現場進行勘查、拍照，並提供估價報告書給銀行。
• 行員估價：銀行內部的鑑價資料庫，通常可連結內政部實價登錄平台，因此在初步評估時，可以由銀行專員透過銀行內部鑑價資料庫，查詢房屋過往紀錄，並進行初步評估，最快1天內可提供初估的結果。但僅為「初步評估」，可能與最終價格有落差。

影響房屋價格的４大重點

有時鑑價的房屋價值，可能低於房屋的買賣價格，進而影響可以貸款的金額。以下我們將介紹4個影響鑑價金額的原因，提供您進行買賣、鑑價時參考：

重點（一）、房屋的類型、屋齡、坪數等條件狀況
房屋鑑價會依房屋類型（透天、大樓、公寓、套房等），以及室內實際可使用的坪數，進行評估。此外，通常房屋的屋齡越高，要進行整修的機率越高，會因此影響房屋的價值，像是內部裝潢、水電、照明等，以及外牆磁磚、整體建築方式，都是列入評估房屋價值的依據。

重點（二）、房屋的地段及土地的持有面積
房屋的所在地位於市中心還是郊區，兩者的價值會不同，常聽到的「蛋黃、蛋白、蛋殼區」，指的就是價值上的差異。而像大樓、公寓、社區型透天屬於集合式住宅，房屋的土地是多人各自持有一小部分，這對鑑價結果也會有所影響。

重點（三）、房屋周遭的買賣成交行情
房屋鑑價通常會以「內政部的實價登錄」作為衡量市場行情的依據。所謂實價登錄，登載的就是每間房屋最終的買賣價格。因此，房屋鑑價時，如果房屋周遭的買賣行情不高，就會影響房屋鑑價的結果。

重點（四）、房屋附近的嫌惡設施
房屋附近的嫌惡設施，會影響居住意願，進而影響房屋的價值。而嫌惡設施大致上可分為3大類：
• 安全疑慮：像是焚化爐、高壓電塔、汙水廠、加油站等。
• 安寧干擾：廟宇、高架道路、特種行業等。
• 心理或風水層面：墳墓、凶宅等。

其他４個房屋鑑價管道

房屋鑑價的管道多元，除了銀行之外，也可透過這4個管道，進行房屋鑑價：

鑑價後，這2大貸款注意事項要知道！

房屋鑑價完成後，就可以知道貸款的成數，也就是銀行能給的貸款金額。但還有幾個必須要注意的地方：

注意事項（一）、房屋用途、總價會影響貸款成數及利率

銀行會根據房屋用途及總價，評估要貸款的成數及利率。一般作為自己或家屬居住使用的自用住宅，貸款成數最高，且有機會搭配政府的新青年安心成家的方案，獲得較低的利率。另外，房屋價格較高時，也會影響貸款成數，像是台北市最高7,000萬，新北市最高6,000萬其他地區則是4,000萬元為上限，超過貸款成數就會限縮至4成。

注意事項（二）、買家的信用、財力狀況也會影響貸款

個人的信用狀況不佳，像是有信用卡循環、遲繳、未繳等狀況，除了會影響房貸利率之外，也會影響可貸款的金額，一般來說，會建議個人聯徵的信用評分至少要600分左右。此外，個人的收入、財力、負債比，也會是銀行評估還款能力的依據，收入穩定且高，代表償債能力佳，貸款成數就會較高。


房屋鑑價不僅是評估房屋的內、外因素，房屋的地段、周邊機能、地區未來的發展，也都會是列入房屋鑑價的重要依據。同時，個人的信用、財力，也相當重要。如果房屋的鑑價低於買賣價格、結果不如預想，建議可以提供資歷較好的保證人，或是其他的財力證明，爭取提升貸款成數。