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「 青埔 」，又可稱為「 桃園青埔特定區 」、「 高速鐵路桃園車站特定區 」、「 桃園青埔特區 」、「 青埔高鐵特區 」。

青埔特定區計畫面積為 490 公頃，區域範圍狹長，特定區東西兩側是以新街溪、洽溪的中心線為邊界，

北側參照桃園軍用機場 1990 年日夜均能音量 60 DNL 噪音為臨界線（青埔距離桃園機場僅約 6 公里），

南側則是以高速公路中壢及內壢交流道附近特定區都市計畫範圍為界（總而言之就是圖上紅色框框的地區）。

 

  青埔周圍環境  

「 青埔 」除了東西兩側分別被新街溪和洽溪包夾，特定區內部也有一條老街溪流經。

這裡也是桃園市府積極推動老街溪青埔水都計畫的地方，除了整治老街溪之外，

沿著河道也設有腳踏車步道。潺潺流水經過，對於建築物較為密集的住宅區，可以達到降溫的效果，對於居住品質來說也是有幫助。

青埔全區設有 3 座的機場捷運站

（A17領航站、A18高鐵桃園站、A19桃園體育園區站）＆ 1 座高鐵車站（高鐵桃園站），

從東北到西南貫穿整個特定區。也因為高鐵＆機場捷運通過，所以風水問題也會浮現。

高鐵因為是走地下軌道，加上沿線的住宅區不多，多半都還是規劃作為綠帶使用，對於建築及居住品質來說應該影響不大。

機場捷運在青埔則是維持高架軌道，也因此在沿線的住宅低樓層很有可能景致會被軌道剖半，

或甚至有風水上所謂攔腰煞的狀況，會在意的民眾購買此區要特別注意。

 

 

  青埔特區使用分區  

青埔全區大部分面積劃設為住宅區（約佔總面積 3 成），這也是為什麼此區的建案會這麼多。

除了住宅區之外，商業區多集中在機場捷運站周圍（ A18高鐵桃園站 、 A19桃園體育園區站 ），這邊也都有大型購物中心的進駐。

有一點要特別注意的是「 變電所用地 」，整個青埔特定區預定有兩塊變電所用地，雖然現在科技進步，這些變電所對於民眾近乎不會有健康威脅，

但還是屬於嫌惡設施的一種，如果是以投資為出發點的民眾，必須注意！

 

 

  桃園青埔特定區是什麼？

前面一直提到青埔特定區，這個所謂「特定區」是什麼意思？對消費者而言，這樣的區域會有什麼影響嗎？

要解釋 「 特定區 」 ，就必須先介紹 「都市計畫」 。

從我國法律上的定義，都市計畫是指針對都市地區未來 25 年，包含經濟、交通、衛生、文教…等一系列設施，

做有計劃的事先安排，進行合理的規劃、配置。簡單來說，就是對某都市 25 年後的想像預先做的規劃，

也有避免土地所有權人隨心所欲亂搞，導致都市生活機能或是舒適性下降的作用。

台灣現行的都市計畫依照性質不同劃分為市鎮計畫、鄉街計畫及特定區計畫等三種類型，其中 「市鎮計畫」 及 「鄉街計畫」

簡單來說就是針對人口密集或地方行政機構所在地區來進行都市土地使用上的規劃、設計。例如：台北市都市計畫、基隆市都市計畫。

比較特別的是 「特定區計畫」 ，簡單來說，就是用來規劃、設計某個因特殊目的所設立的區域。

例如：淡海新市鎮特定區計畫、新竹科學工業園區特定區計畫、臺北大學特定區或高速鐵路桃園車站特定區計畫。

所以先前所提到的 「高速鐵路桃園車站特定區」 其實就是因為高鐵桃園車站設立而劃定的一塊區域，

而這塊區域的未來規劃則是依靠高速鐵路桃園車站特定區計畫來做框架跟維持。

 

  青埔重大建設  

開頭時提到過這幾年將會是青埔特定區大豐收的時間，很多萬眾矚目的建設即將落成啟用，到底有哪些民生跟商業設施準備亮相？又有哪些設施蓄勢待發呢？

 

誠品生活

桃園首家誠品獨立店舖來了！PCB 印刷電路板廠「 臻鼎集團 」在 2024 年 7 月宣布將攜手「 誠品生活 」，

在桃園市青埔特區打造全新的企業總部，並會引進誠品生活進駐總樓地板面積 5,000 坪、4 層樓的建物，並預計在 2028 年底完工！

 

IKEA 青埔旗艦店＆全聯福利中心

隨著IKEA桃園店熄燈，全台面積最大的青埔IKEA旗艦店也正式接棒；除了IKEA外，全聯福利中心也在青埔規劃了2間大型超市（都設有停車場）。

在IKEA及全聯的聯手加持下，是否能有效提升青埔特定區最為人詬病的生活機能缺陷，為當地創造就業機會及人流，也是觀察的重點之一。

 

新光影城

新光影城是複合式商場，包含影城、專賣店及多達數十家間桃園獨家餐飲品牌，

使得青埔除了原先的華泰名品城之外，再多一處觀光購物選擇，也提供給周圍民眾一個覓食的新去處。

 

XPARK水族館 ＋HOTEL COZZI Blu和逸飯店桃園館

國泰商旅旗下的「 HOTEL COZZI Blu 和逸飯店 」進駐之外，

也在青埔特定區推出的台灣首間海洋主題國際觀光飯店和日本最大水族館橫濱八景島海島樂園合作，

在青埔打造海外第一間分館「Xpark水生公園」！

 

橫山書法藝術館

國內第一座由官方經營、以書法藝術為主題的橫山書法藝術館也在青埔。

耗時 4 年、斥資 2.6 億元終於在去年完工營運了！是全桃園首個視覺藝術類的收費場館。

 

桃園流行音樂露天劇場

「 桃園流行音樂露天劇場 」（又名「 陽光劇場 」）

已經在去年年底啟用，是一個可容納 1.5 萬人的大型音樂會、演唱會場地，是桃園市首座國家級流行音樂戶外劇場。

值得居民注意的是露天劇場的噪音問題，目前規劃喇叭音量會往桃園機場捷運 A17 領航站方向放送，

將對居民的影響降到最低，但因為才剛開始營運，舉辦的演場會或音樂會還不多，暫時還無法看出對周遭居民的影響。

 

桃園會展中心

桃園會展中心目前已發包，規劃設置國際會議中心、展覽館及相關附屬服務設施。

總經費約 41 億元，基地面積約 2 萬 8,672 平方公尺，預計會興建地上 7 層、地下 1 層建築物。

預計 2022 年 10 月會先完成展覽館空間， 2023 年 5 月中心全部完工。

 

亞洲‧矽谷創新研發中心

「亞洲‧矽谷創新研發中心」鄰近機場捷運A19 桃園體育園區站，基地面積約 38,139 平方公尺，總共分為三期規劃，

先前經歷 6 次流標後，後則終於由九典建築師事務所得標，預計於 2025 年完成第一期研發與服務中心的雙塔大樓。

未來預估興建 2 棟樓，包含地上 18 層以上的「研發中心棟」以及地上 8 層以上的「服務中心棟」，

未來將以獨角獸廣場、大數據廣場、生態滯洪池及街角公園等設施串連，

讓亞洲．矽谷創新研發中心空間更加友善，也讓亞洲．矽谷創新研發中心成為桃園發展5G、AIoT等產業的重要創業基地。

 

桃園市立美術館 ＆ 兒童美術館

桃園市立美術館也將座落青埔。

目前規畫興建市立美術館及兒童美術館 2 棟建築物，並且以空橋連接，

館內設置多種展覽空間、美術圖書館、研究典藏空間還有國際演講廳，斥資 37 億餘元。

兒童美術館棟已在 2023 年 7 月 18 日優先完成，並將在 2024 年 4 月 3 日起試營運，

而市立美術館棟則預計在 2026 年下半年完工啟用，以便桃園市政府辦理 2026 年的台灣設計展！

 

陽明交通大學 ＆ 清華大學分校

陽明交通大學在青埔特定區外圍已經獲得市府及行政院核定的 2.68 公頃土地，目前規劃開設國際管理學院及研發中心。

清華大學預計在 A16 站興建清華大學附設醫院，預計設置 499 床病床，

由市府提供 7.2 公頃土地，目前已通過市府審查，正由教育部及衛福部審查中。

 

政治大學青埔校區

除了陽明交大與清華大學外，政治大學也計畫在青埔設立政大青埔校區（桃園航空城），

成立「公企中心（公共行政及企業管理教育中心）」，成為航空城產學合作、培養公務員的場所。

目前已簽訂「國際大學城計畫」合作意向書，預計在 5 年內取得 3.22 公頃的校地。

 

環球購物中心 Global Mall A19

冠德環球購物中心 Global Mall 落腳在機捷 A19 站，已經於 2021 年 9 月開始營運！

光是營業面積就有 8,000 多坪，並集結約 70～80 家品牌進駐。

購物中心的1~5 樓規畫購物商場，還將設置大型攀岩場、滑雪場。

但最讓青埔居民期待的還是家樂福、寶雅、大創等店鋪的進駐，也讓整體生活機能再次提升。

這裡也是冠德全台第八間購物商場、軌道經濟第六站。

 

大江購物中心二期

大江購物中心也預計在現有的一期購物中心旁打造二期計畫，希望藉由 1+1 的大規模開發，讓人潮可以更聚集。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  青埔房價  

機場捷運 A18高鐵桃園站 算是整個青埔特定區的核心區，畢竟這裡不僅雙鐵共構（到台北站只要 19 ～ 21 分鐘），

也是青埔最大商業區＆購物中心聚集地。所以目前青埔房價最高的地方就落在這，大約 60 ～70 萬/坪 左右。

再往外圍走， A18高鐵桃園站 核心區外圍的住宅區及 A19桃園體育園區站 的周邊大約就只剩 50 ～ 60萬/坪 。

高鐵桃園站更外圍的住宅區、 A19桃園體育園區站 的外圍和 A17領航站 的周邊大概只剩每坪 45 ～ 55 萬。

之所以 A17領航站 的房價比較低是因為在航道下方有限高的問題。

青埔目前的房價從五年前的 2 字頭，到現在已經站穩 4 字頭，

核心區的 A18 更是有開價 7 字頭的建案，漲幅速度非常驚人！

 

  青埔特區未來發展  

前述提及眾多已經規劃、施工中、完工的大型建設，我們也可以發現，

這裡的商業土地很大一部分都是由國泰人壽進行投資建設的，包含華泰名品城、新光影城、XPark水族館、Cozzi商旅，

交通部更於 2022 年 2 月選擇國泰人壽作為「高速鐵路桃園車站特定區事業發展用地開發經營案」的最優申請人，

未來還預計在高鐵桃園站站前，再投入 260 億元資金，打造總樓地板開發面積約 15 萬坪的複合式休閒娛樂商務城「置地廣場．桃園」，

並規劃 5.2 萬坪的智慧辦公室、5.6 萬坪的購物商場以及 9,000 坪的星級旅館。

當初在規劃這個區域時，是設定在民國 110 年的時候，這個特定區人口可以達 60,000 人，居住密度為每公頃 350 人，

願景是朝「國際商務城」及「經貿展覽園區」來發展。

從現在青埔的建設看來，的確是朝著當初發展的構想前進。

一般而言，除非有重大原因，不然原本規劃這個地方未來會是什麼樣子，未來本質不會差到太多，只是時間上的問題。

所以說，大家在購買青埔特定區房子時，也可以先參考高速鐵路桃園車站特定區的相關計畫文書及管制規定，

確認看看自己房子周遭未來可能還會有什麼樣的設施，對你來說是否會造成正面或負面的效果喔！

 

 

已上來源出自於

作者 呂國瑋

文章來源  房感知識庫